2026 세제개편안 종부세
거주 14억 비거주 9억으로 갈린다
과세 기준이 주택 수에서 주택 가액으로 바뀝니다.
같은 집 한 채라도 실제 사는지 아닌지에 따라 기본공제가 5억 원 벌어집니다.
먼저 알아야 할 네 가지 숫자
이번 개편에서 종부세를 좌우하는 것은 딱 네 가지입니다. 과세 기준선, 기본공제, 공정시장가액비율, 그리고 세액공제 한도.
이번 개편의 기준은 몇 채를 가졌느냐가 아니라 그 집에 사는가입니다. 1주택이라는 사실만으로는 보호받지 못하고, 실제 거주하는 1주택은 오히려 공제가 두터워집니다. 전세를 끼고 사둔 집, 임대를 준 집, 비워둔 집이 가장 크게 영향을 받습니다.
공시가격과 거주 여부만 넣으면 과세 대상인지, 과세표준이 얼마나 잡히는지 바로 계산됩니다.
공시가격을 입력하고 버튼을 눌러 주세요.
거주 1주택과 비거주 1주택
같은 공시가격의 집 한 채라도 거주 여부에 따라 부담이 갈립니다. 개정안 기준으로 나란히 놓아 봤습니다.
비거주 1주택은 공시가격 14억 원까지는 아예 과세되지 않습니다. 그런데 이 선을 넘는 순간 기본공제가 9억 원만 적용되면서 과세표준이 가파르게 뛰는 구조예요. 14억 원 언저리라면 공시가격 변동에 따라 부담이 급격히 달라질 수 있으니 매년 3월 공시가격 발표를 눈여겨봐야 합니다.
과세표준은 이렇게 만들어집니다
종부세는 공시가격에 바로 세율을 곱하지 않습니다. 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱한 값이 과세표준입니다.
과세표준 = (공시가격 합산액 − 기본공제금액) × 공정시장가액비율
그래서 이번 개편처럼 기본공제가 줄고 공정시장가액비율이 오르면, 공시가격이 그대로여도 과세표준은 두 번 커집니다. 세율까지 오르면 세 겹으로 늘어나는 셈이에요.
공정시장가액비율 적용 일정
함께 바뀌는 종부세 항목
※ 세부담 상한은 주택분과 토지분 모두 200%로 오릅니다. 1세대 1주택이 아닌 경우 기본공제는 4억 원에 5억 원을 곱한 거주용 주택가액 비중을 더하는 방식으로 산정돼, 거주용 비중이 클수록 공제가 커집니다. 65세 이상이면서 10년 이상 거주한 1주택자에게는 소득요건을 적용하지 않는 납부유예 특례도 신설됩니다.
세율 체계 전환
※ 과표 6억~12억 원 구간의 세율 인상은 1·2주택자와 다주택자에게 동일하게 적용됩니다. 40억 원대를 넘는 초고가 구간은 2028년부터 더 높은 세율이 매겨집니다.
시가 20억 원 비거주 1주택이라면
만 60세, 10년 보유한 비거주 1주택자를 기준으로 정부가 제시한 추정치입니다. 세 배 이상 늘어납니다.
서울 마포·용산·성동구의 일반 아파트 대부분은 시가 32억 원 이하에 해당해 실거주자라면 큰 영향을 받지 않을 전망입니다. 시가 20억 원 이하 실거주 1주택은 아예 과세 대상이 아니고, 32억 원 이하 구간도 기본공제 확대 덕에 부담이 소폭 줄어들 수 있습니다.
종부세 개편은 언제부터 적용되나
한 번에 바뀌지 않습니다. 급격한 부담 증가를 막기 위해 2027년부터 연차적으로 시행됩니다.
- 기본공제 거주 14억 원·비거주 9억 원 적용
- 공정시장가액비율 70%로 인상
- 과표 6억~12억 원 구간 세율 1.3%
- 세액공제 한도 800만 원
- 3주택 이상·조정대상지역 공정비율 80%
- 세액공제 한도 600만 원으로 축소
- 초고가 구간 세율 추가 인상
- 거주 중심 과세 구조 최종 완성
- 양도세 장기거주소득공제와 기준 정렬
이번 개편에서 재산세의 공정시장가액비율은 손대지 않았습니다. 오르는 것은 종합부동산세 쪽이에요. 또한 급격한 부담 증가를 막기 위해 납부유예와 감면 제도도 함께 마련됐습니다. 전체 시행 시기 보기 →
종부세 개편, 헷갈리는 다섯 가지
거주 판정 기준부터 부부 공동명의까지 실제로 많이 묻는 질문만 모았습니다.
이어서 확인하면 좋은 내용
보유세만 봐서는 전체 그림이 안 보입니다. 양도세와 시행 시기를 함께 확인하세요.
부동산 외에 근로장려금 확대, 월세 세액공제, 청년 세제지원, 생산적 금융 ISA, 연말정산 변화, 결혼·출산 세제, 기업 세제, 자영업·가업상속, 지방 우대 세제까지 2026 세제개편안 총정리에서 한 번에 볼 수 있습니다.