2026 세제개편안 양도세
10년 살면 80%, 갖고만 있으면 0%
장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 이름과 구조를 함께 바꿉니다.
보유 기간 공제는 사라지고, 실제 거주한 기간만 연 8%씩 인정됩니다.
장특공제, 무엇이 달라지나
이름·공제율·공제 대상·한도까지 네 가지가 동시에 바뀝니다. 하나만 알고 있으면 계산이 틀어집니다.
소득공제
헷갈리기 쉬운 지점이에요. 최대 80%라는 상한선 자체는 바뀌지 않습니다. 바뀌는 것은 그 80%를 무엇으로 채우느냐예요. 지금은 보유 40% + 거주 40%로 채웠다면, 앞으로는 거주 기간만으로 80%를 채워야 합니다. 그래서 거주하지 않고 보유만 한 집은 공제가 크게 줄어듭니다.
보유 기간과 거주 기간을 움직여 보세요. 현행과 개정안 공제율이 실시간으로 갈라집니다.
현행 장특공제와 개정안 장기거주소득공제
공제율 배분 방식이 완전히 바뀝니다. 2029년 최종 구조를 기준으로 비교했습니다.
거주와 보유가 모두 10년이면 현행에서도 80%라 변화가 없어요. 하지만 보유 기간은 짧아도 거주 기간이 긴 경우에는 오히려 유리해집니다. 예를 들어 7년 보유하며 7년 내내 거주했다면 현행은 56%인데 개정안에서는 56%로 같고, 거주 기간 비중이 커질수록 격차가 좁혀져요. 손해를 보는 쪽은 보유만 길고 거주가 짧은 경우입니다.
공제금액 한도가 새로 생깁니다
양도차익이 클수록 공제액도 무한정 커지던 구조에 상한선이 붙습니다. 초고가 주택일수록 체감이 큽니다.
공제율 80%를 다 채웠다고 가정하면, 양도차익이 12억 5,000만 원을 넘는 순간부터 10억 원 한도에 걸립니다. 그 이상은 아무리 오래 거주해도 공제액이 10억 원에서 멈춰요. 양도차익이 커서 초고가 아파트일수록 혜택이 크다는 지적을 반영한 조치입니다. 반대로 양도차익이 12억 원대 이하라면 한도의 영향을 받지 않습니다.
언제부터 적용되나
양도세는 1년 유예를 둔 뒤 점진적으로 정상화됩니다. 매도 시점 설계가 세 부담을 크게 좌우합니다.
- 1년 유예 기간 적용
- 거주 중심 공제 구조 전환 시작
- 다주택자 중과세율 한시 완화 개시
- 공제금액 한도 20억 원 도입
- 보유 공제 비중 축소
- 제3자 사업승계 양도세 감면 시행
- 보유 기간 공제 완전 폐지
- 거주 기간만 연 8%, 최대 80%
- 공제금액 한도 10억 원으로 축소
10년 이상 실제 거주한 1주택자는 양도세 부담을 줄이는 방향으로 설계됐고, 고령자가 수도권에서 지방으로 이주하는 경우에는 별도의 양도세 감면이 마련됩니다. 다주택자에게도 2028년까지 한시적으로 중과를 완화해 매도 기회를 주기로 했어요. 전체 시행 시기 보기 →
함께 바뀌는 양도세 항목
※ 10년 이상 거주한 1세대 1주택의 양도세 기본공제는 연 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 확대되며 양도가액 30억 원 이하가 대상입니다. 다주택자의 장기거주소득공제는 1세대 1주택과 다른 별도 체계가 적용되고, 공제 한도는 동일하게 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 축소됩니다. 지방 세컨드홈 특례는 대상 지역과 주택가액 기준이 넓어집니다.
장특공제 개편, 헷갈리는 다섯 가지
거주 기간 계산부터 이미 보유한 집의 소급 여부까지 실제로 많이 묻는 질문입니다.
이어서 확인하면 좋은 내용
양도세만 봐서는 답이 안 나옵니다. 보유세와 중과 완화 일정을 같이 놓고 보세요.
부동산 외에 종합부동산세, 근로장려금 확대, 청년 세제지원, 생산적 금융 ISA, 연말정산 변화, 결혼·출산 세제, 기업 세제, 자영업·가업상속, 지방 우대 세제까지 2026 세제개편안 총정리에서 한 번에 볼 수 있습니다.