전월세 안심신탁은 세입자가 보증금을 집주인 대신 주택도시보증공사(HUG)에 맡기고, HUG가 그 돈을 굴려 집주인에게 매달 약정 수익을 주는 새로운 임대차 방식입니다.
2026년 11월 4일 첫 임대인 모집이 시작되면서 내 집도 참여할 수 있는지 궁금한 분이 많은데요, 전월세 안심신탁의 뜻과 장단점, 조건, 신청 방법을 알아보겠습니다.
✨ 핵심 요약
1️⃣ 개요 소개: 세입자는 보증금을 HUG에 맡기고, 집주인은 HUG에서 매달 월세처럼 수익을 받는 3자 계약 방식의 임대차 사업입니다.
2️⃣ 수익률: 제1차 모집의 약정 수익률은 세전 연 4.35%이고, 반기마다 모집 공고 때 새로 정합니다.
3️⃣ 참여 대상: 소득·자산 제한 없이 누구나 신청할 수 있지만, 주택은 20억 원 이하이고 선순위 부채가 주택가격의 80% 이하여야 합니다.
4️⃣ 신청 팁: 집주인은 11월 4일부터 안심전세포털이나 전국 HUG 지사에서 상시 신청하고, 입주는 2027년 1월부터 순차적으로 이뤄집니다.
전월세 안심신탁이란?
‘전월세 안심신탁은 임차인이 보증금 상당액을 전월세안정화기구(HUG)에 맡기면, HUG가 운용수익으로 임대인에게 매월 고정된 약정 수익을 지급하는 사업입니다.’
국토교통부가 주택공급 확대 방안의 후속 조치로 만들고, HUG가 운영을 맡았습니다.
가장 큰 특징은 세입자의 보증금이 집주인을 거치지 않고 HUG에 바로 들어간다는 점입니다.
계약이 끝나면 집주인이 아니라 HUG가 세입자에게 보증금을 돌려줍니다.
그래서 집주인과 세입자 사이에는 ‘보증금 없는 월세’ 형태의 계약이 생기는 셈입니다.
- 세입자: 보증금을 HUG 전용 계좌에 맡기고 전세처럼 삽니다.
- HUG: 맡은 돈을 주택공급활성화펀드로 운용하고 계약이 끝나면 돌려줍니다.
- 집주인: HUG에서 매달 약정 수익을 월세처럼 받습니다.
✅ 정부가 이 사업을 만든 이유
세입자가 맡긴 돈은 주택공급활성화펀드로 모여 HUG가 보증한 주택 PF 사업장 등에 투자됩니다.
즉 세입자의 보증금이 새 집을 짓는 데 쓰이면서, 그 운용수익이 집주인의 월 수익으로 돌아가는 구조입니다.
정부는 이를 통해 전세사기를 막는 동시에 주택 공급도 늘리겠다는 계획입니다.
✅ 집주인은 매달 얼마를 받을까?
제1차 모집의 약정 수익률은 세전 연 4.35%입니다.
예를 들어 보증금 2억 원짜리 집이라면 1년에 870만 원, 한 달에 약 72만 5천 원을 세전으로 받는 계산입니다.
| 맡긴 보증금 | 연 수익 (세전) | 월 수익 (세전) |
|---|---|---|
| 1억 원 | 435만 원 | 약 36만 원 |
| 2억 원 | 870만 원 | 약 72만 원 |
| 3억 원 | 1,305만 원 | 약 109만 원 |
위 금액은 연 4.35%를 단순 계산한 예시이며, 실제 지급액은 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
전월세 안심신탁 장단점
이 제도는 세입자에게는 전세사기 걱정을, 집주인에게는 월세 연체 걱정을 덜어 주는 것이 목표입니다.
✅ 세입자(임차인) 장점
- 보증금 안전: HUG가 보증금을 보관하고 직접 돌려주므로 미반환 위험이 없습니다.
- 압류·경매에도 안전: 집주인 빚 때문에 집이 압류되거나 경매에 넘어가도 예치금은 HUG가 보관합니다.
- 보증료 0원: 전세보증금반환보증에 따로 가입할 필요가 없습니다.
- 법적 보호 그대로: 주택임대차보호법이 적용되어 계약갱신청구권, 5% 증액 제한, 대항력이 그대로 인정됩니다.
✅ 집주인(임대인) 장점
- 연체 걱정 없음: 세입자가 아니라 HUG가 매달 수익을 줍니다.
- 공실 대비: 사업에 계속 참여하는 조건으로 공실이 생겨도 최대 2개월 치 수익을 받습니다.
- 보증 의무 면제: 임대보증금보증에 가입하지 않아도 됩니다.
- 세금 감면 추진: 월 수익에 대한 소득세·법인세 50% 감면을 정부가 추진하고 있습니다.
✅ 일반 전세와 무엇이 다를까?
가장 큰 차이는 보증금을 누가 받고 누가 돌려주느냐입니다.
| 구분 | 일반 전세 | 전월세 안심신탁 |
|---|---|---|
| 보증금 받는 곳 | 집주인 | HUG 전용 계좌 |
| 보증금 돌려주는 곳 | 집주인 | HUG |
| 집주인 수입 | 보증금 목돈 | 매달 약정 수익 |
| 반환보증 가입 | 세입자가 따로 가입 | 필요 없음 |
| 집이 경매에 넘어가면 | 보증금을 못 받을 위험 | HUG가 계속 보관 |
세입자 입장에서는 사는 방식이 전세와 같지만, 돈을 맡기는 상대가 공공기관으로 바뀌는 것입니다.
집주인 입장에서는 목돈 대신 매달 정해진 돈을 받는 월세에 가까워집니다.
✅ 꼭 알아둘 점
세입자는 보증금 전액을 HUG에 맡겨야 하며, 일부만 맡기는 방식은 안 됩니다.
집 훼손처럼 합리적인 이유로 집주인이 이의를 제기하면, 돌려받을 때 예치금 일부가 유보될 수 있습니다.
약정 수익률은 반기마다 바뀌므로 계약 시점의 공고 수익률을 확인해야 합니다.
💡 세입자를 위한 HUG·주택금융공사 보증 전용 전세대출과 버팀목 대출 이용 절차도 연내 마련될 예정입니다.
전월세 안심신탁 조건
집주인과 세입자 모두 소득, 연령, 자산 제한 없이 참여를 원하는 누구나 신청할 수 있습니다.
대신 세입자의 주거 안정을 위해 대상 주택과 임대 조건에는 몇 가지 제한이 있습니다.
| 구분 | 조건 |
|---|---|
| 신청자 | 개인·법인 모두 가능, 임대사업자 등록 여부 무관 |
| 주택 유형·지역 | 제한 없음 (아파트, 빌라, 다가구 등) |
| 주택 가격 | 20억 원 이하 |
| 기존 부채 | 선순위 부채가 주택가격의 80% 이하 |
| 계약 기간 | 최소 2년, 갱신하면 예치 기간도 연장 |
| 참여 제한 | 국세·지방세 체납, 위반건축물, 압류 주택, 시세보다 과도한 예치금 |
✅ 반전세(보증부 월세)도 가능할까?
보증금에 월세가 조금 붙는 준전세 형태까지는 참여할 수 있습니다.
단, 예치금이 세입자가 집주인에게 직접 내는 월세의 240배보다 커야 합니다.
예를 들어 월세가 30만 원이라면 예치금은 7,200만 원보다 많아야 합니다.
이때 월세는 세입자가 집주인에게 직접 내고, 환산한 전세가격이 지역 전세 시세 안에 있는지도 심사합니다.
✅ 세입자가 아직 없어도 될까?
세입자를 구하지 않은 집주인도 먼저 신청할 수 있습니다.
집주인이 원하면 HUG가 홈페이지에 매물을 올려 세입자를 연결해 줍니다.
전월세 안심신탁 신청 방법
제1차 임대인 모집은 2026년 11월 4일부터 마감일 없이 상시로 받고 있습니다.
집주인은 HUG 안심전세포털에서 온라인으로 신청하거나, 주택이 있는 곳과 상관없이 전국 HUG 지사를 방문해 신청할 수 있습니다.
✅ 신청부터 입주까지 순서
- 모집공고를 확인하고 임대인 참여를 신청합니다.
- HUG가 대상 주택 요건을 검증하고, 원하면 세입자를 연결해 줍니다.
- 집주인, 세입자, HUG가 3자 임대차계약을 맺습니다.
- 세입자는 계약할 때 예치금의 10%를 HUG 전용 계좌에 냅니다.
- 입주할 때 나머지 90%를 내고 이사합니다.
신청한 순서대로 검증이 진행되며, 실제 입주는 2027년 1월부터 순차적으로 이뤄집니다.
✅ 세입자는 어떻게 참여할까?
세입자는 안심전세포털의 ‘전월세 안심신탁 매물 안내’에서 참여 주택을 찾고, ‘임차인 정보 등록’ 메뉴에 정보를 남길 수 있습니다.
계약 조건과 입주 시기는 매물마다 다르니 꼼꼼히 비교해 보세요.
✅ 신청 전 체크리스트
- 집값 확인: 주택가격이 20억 원을 넘지 않는지 봅니다.
- 대출 비율 확인: 주택담보대출 같은 선순위 부채가 집값의 80% 이하인지 봅니다.
- 세금 체납 확인: 국세나 지방세가 밀려 있으면 참여가 제한됩니다.
- 건축물대장 확인: 위반건축물로 올라 있으면 참여가 거절될 수 있습니다.
- 보증금 수준 확인: 주변 전세 시세보다 지나치게 높은 금액은 받아 주지 않습니다.
다섯 가지를 미리 확인해 두면 요건 검증 단계에서 탈락할 일을 줄일 수 있습니다.
⚠️ 공고문에는 대상 주택과 제출 서류의 세부 기준이 적혀 있으므로 신청 전에 꼭 읽어 보고, 궁금한 점은 HUG 고객센터(1566-9009)에 문의하세요.
전월세 안심신탁 FAQ
전월세 안심신탁은 모든 집주인이 의무로 해야 하나요?
아닙니다, 의무가 아닙니다.
참여를 원하는 집주인과 세입자가 스스로 신청하는 사업으로, 법적으로 참여해야 할 의무는 없습니다.
기존처럼 일반 전세나 월세 계약을 그대로 맺어도 됩니다.
“정부가 모든 전세금을 관리한다”는 말은 사실이 아니니 오해하지 마세요.
HUG가 투자에서 손실을 보면 보증금은 어떻게 되나요?
HUG는 투자 손실이 나도 보증금을 전액 보장한다고 안내하고 있습니다.
집주인에게 주는 월 수익도 정상적으로 지급됩니다.
예치금은 주택공급활성화펀드를 통해 HUG가 보증한 PF 사업장 등에 투자되며, 원금 손실을 최소화하는 구조로 운용할 계획입니다.
계약 중에 집주인이 집을 팔면 어떻게 되나요?
보증금은 처음부터 HUG에 맡겨져 있어 집주인이 바뀌어도 그대로 보관됩니다.
세입자는 주택임대차보호법의 대항력도 인정받으므로 계약 기간 동안 계속 살 수 있습니다.
집을 사는 사람이 계약을 이어받는 구체적인 절차는 공고문과 HUG 안내를 확인하세요.
마무리
지금까지 전월세 안심신탁 핵심 내용을 정리해 드렸습니다.
보증금을 안전하게 지키는 제도도 반갑지만, 매달 나가는 월세와 생활비 부담은 여전히 큰 고민입니다.
정부와 지자체가 마련한 복지 지원 정책은 수만 가지에 달할 정도로 방대합니다.
문제는 정보가 너무 흩어져 있어, 정작 내 상황에 꼭 필요한 알짜 지원금 기회를 놓치기 쉽다는 점입니다.
몰라서 못 챙긴 여러분의 권리를 더 이상 놓치지 마세요.
복지킹이 여러분의 상황에 꼭 맞는 숨은 혜택을 1 대 1로 정확하게 찾아드리겠습니다.